築30年マンションが危ない理由

修繕積立金不足と設備更新が一気に表面化する時期

築30年というと、大規模修繕工事の周期をおおむね15年とした場合、2回目の大規模修繕工事を実施したか、これから実施するかという時期になります。

マンションは築15年頃までであれば、建物や設備に大きな問題が表面化していないことも多く、管理費や修繕積立金が安く設定されていても、一見すると問題なく運営できているように見える場合があります。

しかし、築30年前後になると、それまで見えにくかった問題が一気に表面化してきます。

築15年と築30年では、修繕する範囲が違う

築15年頃の大規模修繕工事では、主な対象は外壁、屋上防水、鉄部塗装など、建物本体に関する修繕が中心になります。

しかし、築30年前後になると、外壁や屋上だけでは済まなくなってきます。

給水管や排水管の劣化調査、照明器具の更新、ポンプ類の交換、貯水槽関係の改修、エレベーターや機械式駐車場の修繕・更新など、設備関係の支出が重なり始めます。

つまり、築15年と築30年では、修繕の範囲が大きく違います。

設備が多いマンションほど、築30年は費用負担が重くなりやすい時期と言えます。

築30年で危ないのは、建物よりも「資金計画」

築30年で本当に問題になるのは、建物の劣化そのものだけではありません。

むしろ、問題になるのは資金計画です。

新築分譲時には、販売しやすくするために、管理費や修繕積立金が低めに設定されていることがあります。

また、駐車場使用料を管理費会計の収入に組み込み、その収入を前提に管理費を安く見せていたケースもあります。

もちろん、駐車場使用料を管理費会計に計上すること自体が問題なのではありません。

問題は、その収入を日常の支出で使い切ってしまい、将来の大規模修繕工事や設備更新に備える資金が残っていないことです。

築15年頃までは、それでも何とか運営できる場合があります。

しかし、築30年前後になると、必要な工事の範囲が広がり、資金不足が現実の問題として表面化します。

設備が多いマンションほど、築30年で負担が重くなる

20年前に「築30年」だったマンションは、現在では築50年前後になります。

当時のマンションは、設備が比較的シンプルなものも多く、現在の築30年マンションとは事情が異なります。

現在の築30年マンションには、エレベーター、機械式駐車場、受水槽、高置水槽、ブースターポンプなど、さまざまな設備が設置されていることがあります。

これらの設備は、日常的な点検や修繕だけでなく、一定の時期に大きな更新費用が必要になります。

そのため、設備が多いマンションほど、築30年前後で追加の費用負担が大きくなりやすいのです。

築30年で立て直せるマンション、立て直せないマンション

築30年を過ぎてから資金不足に気づいた場合、決して簡単ではありません。

しかし、組合員の中にまだ問題意識を持つ人がいて、理事長の手腕、協力する管理会社、そして理事長以外に判断を支える協力者がいれば、立て直せる可能性はあります。

マンション管理は、理事長一人の力だけでは動きません。

理事長の考えを支える組合員がいて、管理会社が現実的な選択肢を示し、組合員に対して丁寧に説明することで、ようやく管理組合は動き始めます。

実際にあった築30年マンションの立て直し事例

実際に、築30年を迎えたあるマンションでは、大規模修繕工事を前にして、修繕積立金の不足が明らかになりました。

そこで、それまでの修繕工事の発注方法や、管理費会計の支出構造を見直すことになりました。

管理委託の範囲を整理し、会計業務、清掃業務、設備点検業務などを分けて契約する形に変更した結果、管理費会計の収支は大きく改善しました。

その結果、修繕積立金へ資金を回せる状態になりました。

この事例で重要なのは、単に支出を削減したことではありません。

管理費会計の支出構造を見直し、将来の修繕に備える資金の流れを作り直したことです。

その後、長期修繕計画の作成と修繕積立金の見直しを行ったことで、最終的には借入れに頼らず、第3回目の大規模修繕工事を実施することができました。

ただし、改革後も「仕組み」がなければ再び迷走する

ただし、このような改革は、強い理事長だけで進めても長続きしません。

理事長を支える協力者、組合員への説明、そして改革後の運営を支える管理会社が必要です。

実際、そのマンションでも、理事長退任後には再び意見対立が生じました。

改革を支えた方の考え方が強く残り、今度は「支出を抑えること」が過度に重視される時期もありました。

支出を抑えることは大切です。

しかし、必要な修繕まで先送りしてしまうと、かえって将来の負担が大きくなることがあります。

築30年以降のマンション管理では、「節約すること」と「必要な工事を適切な時期に行うこと」のバランスが重要になります。

築30年で危ないマンションのチェック項目

築30年は、これまでのマンション管理を総括する時期です。

管理費会計、修繕積立金会計、長期修繕計画、組合員の関心、管理会社の提案力など、それぞれが試されます。

築30年前後のマンションでは、少なくとも次の項目を確認しておく必要があります。

• 修繕積立金の残高は、第2回・第3回大規模修繕工事に足りるか
• 長期修繕計画は、直近の工事費高騰を反映しているか
• 給水管・排水管・ポンプ類の調査や更新時期が確認されているか
• 機械式駐車場の維持費・更新費用を見込んでいるか
• 管理費会計に余裕があるか
• 駐車場使用料を日常の管理費で使い切っていないか
• 理事長以外に、判断を支える組合員がいるか
• 管理会社が資金計画まで踏み込んで提案しているか

築30年というターニングポイント

築30年は、マンションが突然危なくなる時期ではありません。

むしろ、それまで先送りにしてきた課題が、見える形で現れる時期です。

だからこそ、築25年から30年の間に、管理費会計、修繕積立金会計、長期修繕計画、管理会社との関係を一度見直すことが重要です。

築30年の時点で現状を正しく把握し、必要な見直しを始めることができれば、その後の10年、20年のマンション管理は大きく変わります。