修繕積立金の段階的増額を一括決議――長期修繕計画を「予定表」で終わらせない

長期修繕計画を見直したところ、このままの修繕積立金では将来足りないことが分かった。

そこで理事会では増額を検討する。

ところが、実際に総会へ提案しようとすると、

「30年先の工事費なんて分からない」

「本当にこれだけの工事が必要なのか」

「いきなりこんなに値上げするのか」という話になります。

結果として、

「もう少し様子を見よう」となり、翌年には役員が交代する。

新しい役員がまた最初から説明を受け、同じ議論を繰り返す。

マンション管理の現場では、修繕積立金が不足すること以上に、不足すると分かっているのに意思決定が先送りされ続けることが問題になる場合があります。

今回は、その問題への一つの対応として、「将来の段階的な修繕積立金改定までまとめて総会で決める」という方法を紹介します。

これはすべてのマンションに向く方法ではありません。

しかし、長期修繕計画を作るだけで終わらせず、役員が交代しても資金計画を継続できるという点では、検討する価値のある方法です。

長期修繕計画は「30年先を当てる資料」ではない

国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間について30年以上、かつ大規模修繕工事を2回以上含む期間とする考え方が示されています。

また、工事価格や物価、建物の劣化状況などには不確定な要素があるため、5年程度ごとに見直すこととされています。

つまり、30年間の工事を今の時点で確定させる資料ではありません。

例えば、

「2038年に外壁工事を行い、4,800万円かかる」

と書いてあったとしても、2038年になれば劣化状態も工法も工事価格も変わっている可能性があります。

だからといって、長期修繕計画に意味がないわけではありません。

重要なのは、

「現在分かっている条件で考えれば、これくらいの修繕が必要になり、そのためにはこれくらいの資金を準備しておく必要がある」

という共通認識を管理組合が持つことです。

売買の場面でも、長期修繕計画や修繕積立金、過去の修繕状況は、マンションの管理状況を判断する材料になります。現在の管理計画認定制度でも、30年以上の長期修繕計画や修繕積立金の水準が認定基準の一部になっています。

ただ、KTCでは、外部からどう見えるか以上に、内部でどう使われているかの方が重要だと考えています。

立派な長期修繕計画がファイルに綴じられているだけでは、建物は維持できません。

本当に難しいのは「必要額が分かった後」

例えば長期修繕計画を作り直した結果、現在月額1万円の修繕積立金を、均等積立方式なら2万円程度まで引き上げる必要があることが分かったとします。

数字だけを見れば、

「では2万円にしましょう」となります。

しかし管理組合は、それほど簡単ではありません。

毎月1万円の負担増です。

高齢者だけでなく、住宅ローンを抱えている世帯、賃貸に出している所有者、近いうちに売却を考えている所有者など、それぞれ事情が異なります。

一方で、

「反対があるから上げない」

という判断を続ければ、将来工事をするときに一時金や借入れが必要になる可能性があります。

ここでよく、

「均等積立方式が正しいのだから、一気に上げればいい」

あるいは、

「反対されるから少しずつ上げればいい」

という二択になりがちです。

しかし、実務ではもう一つ考えなければならないことがあります。

次の値上げを誰が決めるのか。

ここです。

段階的増額方式の弱点は、値上げ幅より「未来の合意」にある

国土交通省は、将来にわたり安定して修繕積立金を確保する観点から、均等積立方式を望ましい方式としています。

一方で、段階的増額積立方式についても否定しているわけではありません。

現在は、均等積立方式とした場合の月額を基準として、計画初期を0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方を示し、後年に極端な増額を残さないよう求めています。

ここで注意したいのは、段階的増額方式の本当のリスクです。

例えば、

現在1万円
3年後1万3,000円
6年後1万6,000円
9年後1万9,000円

というシミュレーションを作ったとします。

ところが、3年後に実際に1万3,000円へ変更するため、改めて総会決議を取る仕組みにしていたらどうでしょう。

3年後の理事会が、

「今年、本当に値上げする必要がありますか」と再び説明しなければなりません。

6年後にも同じことが起きます。

つまり、

数字は30年計画でも、意思決定は毎回ゼロからやり直している。

これでは、資金シミュレーションと実際の管理組合運営がつながっていません。

輪番制で役員が交代するマンションほど、この問題は大きくなります。

「将来の改定スケジュール」まで一括で決める

実際に、あるマンションでは別の方法が採られました。

均等積立方式で一度に増額すると負担が大きい。

しかし現在額のままでは将来不足する。

そこで考えたのは、

「均等積立か段階的増額か」ではありませんでした。

次の三つです。

一度に必要水準まで上げる。

少しずつ上げ、その都度総会で決める。

少しずつ上げるが、将来の改定時期と金額までを、今回の総会で決める。

そのマンションでは、三つ目を選びました。

例えば、

2027年度から○円
2030年度から○円
2033年度から○円

という形で、長期修繕計画上の資金シミュレーションを、単なる参考数字ではなく、修繕積立金の改定スケジュールとして総会に上程したのです。

国土交通省の標準管理規約でも、長期修繕計画の作成・変更と、管理費等の額や賦課徴収方法は総会の決議事項とされています。

この方法で重要なのは、

「3年後の理事会が値上げを決める」のではなく、

「現在の総会で3年後の値上げまで決めておく」ことです。

3年後の役員は、前任者の判断をもう一度最初からやり直す必要がありません。

これは理事長の負担を減らすためだけの仕組みではありません。

管理組合として決めた方針を、役員交代後にも残すための仕組みです。

ただし「30年間固定する決議」ではない

ここを間違えると、この方法は逆に危険になります。

一括決議とは、

「30年間、この金額を絶対に変えない」という意味ではありません。

むしろ反対です。

工事費が大きく上昇するかもしれません。

予定していた設備更新が不要になるかもしれません。

大規模修繕工事を実施した結果、想定より工事費が安かった、あるいは高かったということもあります。

ですから、

「現時点の長期修繕計画を前提として、この改定スケジュールを採用する。ただし、長期修繕計画の見直しにより前提条件が変わった場合は、改めて見直す」

という運用にしておく必要があります。

つまり、将来を固定するのではありません。

将来の基本方針を決め、変更する条件も決めておく。

これがポイントです。

2025年改正のマンション標準管理規約のコメントでも、段階的増額積立方式を採用している場合には、今後の変更予定時期と変更予定額を毎年の総会で説明することが示されています。

一度決めたから忘れてよい、という話ではありません。

一括決議が向かないマンションもある

もちろん、段階的増額一括決議が常に正解というわけではありません。

現在でも十分な修繕積立金を確保できているなら、均等積立方式の方が分かりやすいでしょう。

多少の増額で均等積立水準まで到達できるなら、何度も段階を設ける必要もありません。

建物の将来方針そのものが決まっていないのに、5年先、10年先の積立額だけ先に決めるのも適切ではありません。

さらに、管理規約によっては修繕積立金額や負担方法が規約本文や別表に規定されている場合もあります。

その場合、単純な修繕積立金改定決議だけで足りるとは限りません。

現在の標準管理規約では管理費等の額や賦課徴収方法を総会決議事項としていますが、実際のマンションでは自分たちの管理規約を確認する必要があります。2026年4月には改正区分所有法も施行されており、規約変更を伴う場合には現在の決議要件も確認すべきです。

制度上できることと、そのマンションで実際に採用すべきことは別問題ですので、事前に確認をお願いします。

長期修繕計画で決めるのは、修繕積立金の金額だけではない

修繕積立金を検討するとき、どうしても、

「月額いくら必要か」という数字に目が向きます。

しかし、KTCが実務上もう一つ確認したいのは、

その金額を、将来誰がどうやって実現するのかという点です。

30年間の資金シミュレーションを作っても、3年後の値上げを3年後の役員に丸投げしているのであれば、計画としてはまだ半分です。

反対に、一括決議さえすれば安心というものでもありません。

必要なのは、

現在の修繕積立金はいくらか。

今の計画ではいつ資金が不足するのか。

均等積立ならいくらになるのか。

段階的増額なら、いつ、いくらまで上げるのか。

その改定を毎回決議するのか、あらかじめ決議するのか。

何年ごとに長期修繕計画を見直すのか。

どのような変化が起きたら改定スケジュール自体を見直すのか。

この一連の流れを決めておくことです。

長期修繕計画は、未来を正確に予言するための資料ではありませんし、

管理組合が30年先まで責任を負う資料でもありません。

役員が交代しても、管理組合として同じ前提に立って次の判断ができるようにする資料です。

もし長期修繕計画を作ったのに修繕積立金の改定が止まっているなら、もう一度工事費を細かく検討する前に、

「この管理組合では、将来の値上げを誰が、いつ決める仕組みになっているのか」を確認してみてください。

修繕積立金不足の原因が、計算ではなく、意思決定の仕組みにあるのかもしれません。

株式会社関西建物センターでは、長期修繕計画そのものだけでなく、資金計画、総会での決め方、その後の見直しまで含め、管理組合が継続して運営できる仕組みづくりについてご相談をお受けしています。